Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeżeli własność nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku osobom, mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości. W praktyce współwłasność nieruchomości może być powodem licznych problemów dla poszczególnych współwłaścicieli, w szczególności, gdy osiągniecie kompromisu w kwestiach zarządu nieruchomością jest niemożliwe lub utrudnione (np. jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na dokonanie określonej czynności, np. remontu lub współwłaściciel przebywa na stałe za granicą i nie angażuje się w sprawy nieruchomości) lub jeden ze współwłaścicieli rozporządza swoim udziałem niezgodnie z oczekiwaniami pozostałych współwłaścicieli (zastawia udział lub sprzedaje go komuś innemu).

Dlatego współwłasność można w każdej chwili znieść (nie licząc sytuacji, gdy uprawnienie to zostało na pewien czas ograniczone na mocy czynności prawnej) i każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności, a samo prawo do domagania się zniesienia współwłasności jest prawem niezbywalnym (nie można się go zrzec).

Współwłasność nieruchomości możemy znieś na dwa sposoby, pierwszy najszybszy sposób to umowa zawarta w formie aktu notarialnego, a drugi sposób to wszczęcie postępowania sądowego. Sposób zniesienia współwłasności pozostawiony jest woli stron (współwłaścicieli) – mówi radca prawny Eliza Krause z Kancelarii Radcy Prawnego Eliza Krause w Poznaniu. - Przepisy nie regulują zasad znoszenia współwłasności w drodze umowy, stąd strony mają dużą swobodę w kształtowaniu treści umowy, a jedynym ograniczeniem mogą być obowiązujące regulacje ustawowe.

Postępowanie o zniesienie współwłasności wszczyna się na żądanie jednego, kilku lub wszystkich współwłaścicieli, którzy powinni wskazać jeden z możliwych sposobów zniesienia współwłasności np.

1) współwłaściciel (współwłaściciele) chce przeprowadzić podział fizyczny rzeczy (nieruchomości) pomiędzy współwłaścicieli z wyrównaniem różnicy wartości przez dopłaty lub bez uiszczania dopłat;

2) współwłaściciel (współwłaściciele) chce, by cała rzecz przypadła jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i domagają się zasądzenia od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) współwłaściciel (współwłaściciele) domaga się licytacyjnej sprzedaży rzeczy wspólnej.

Co do zasady, możliwe także łączenie opisanych sposobów zniesienia współwłasności np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części.