Popyt na magazyny w Polsce wschodniej w 2020 r.
Wschód to stosunkowo młody i wciąż rozwijający się rynek magazynowy. Najwięcej inwestycji magazynowych realizowanych jest w głównych miastach wojewódzkich - Lublinie, Rzeszowie i Białymstoku oraz ich okolicach.
Jak wynika z danych firmy doradczej Colliers, aktywność najemców w Regionie Wschodnim utrzymała się – w 2020 r. wynajęto tam 130,5 tys. mkw., zaledwie o 100 mkw. mniej niż w 2019 r. W strukturze dominowały nowe umowy, którymi objęte zostało 85% wynajętej powierzchni.
– Polska Wschodnia coraz częściej pojawia się w świadomości deweloperów, także tych największych, jako destynacja, w którą warto zainwestować. Potwierdzeniem zasadności tej decyzji jest chociażby poziom absorbcji każdego oddanego projektu w tym regionie, który jest dość wysoki. Do głównych powodów, dzięki którym rośnie zainteresowanie Polską Wschodnią, należą przede wszystkim znaczna poprawa infrastruktury drogowej oraz zauważalny rozwój gospodarczy – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.
Trzy województwa składające się na region Polski Wschodniej oplata sieć dróg publicznych o łącznej długości blisko 85,4 tys. km. Mówiąc o transporcie drogowym na tym obszarze, należy wspomnieć o budowanej etapami drodze ekspresowej S19 (Via Carpathia), która ma być najkrótszą trasę drogową łączącą kraje Europy Środkowej na osi Północ-Południe, w tym Litwę, Polskę, Słowację, Węgry oraz Bułgarię, Grecję i Rumunię. W Polsce najważniejszą częścią Via Carpatii będzie odcinek ok. 580 km drogi ekspresowej S19 między Białymstokiem a Rzeszowem, biegnący przez Lublin. Część trasy jest już obecnie użytkowana, część natomiast znajduje się w realizacji lub w przygotowaniu.
– To niezwykle istotna inwestycja, która umożliwi przyspieszony rozwój wschodnich województw i ułatwi komunikację nie tylko z innymi regionami kraju, ale również z rynkami zagranicznymi. Dzięki temu wschód Polski stanie się jeszcze bardziej atrakcyjny zarówno dla deweloperów inwestujących w powierzchnie magazynowe, jak i najemców – mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.
Rozbudowywana jest również siatka połączeń kolejowych, obejmująca obecnie ponad 2 700 km eksploatowanych linii kolejowych. Główne miasta wojewódzkie mają dostęp do terminali cargo zarówno kolejowych, jak i lotniczych, lub też w bliskim czasie planują ich realizację.
Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej koncentruje się głównie w Lublinie, Rzeszowie, Białymstoku oraz okolicach tych ośrodków. Zasoby magazynów znajdują się również w miastach takich jak Tarnobrzeg i Tarnów (położony w województwie małopolskim).
- Najwięcej magazynów na wschodzie niezmiennie ulokowanych jest w Lublinie. Na koniec IV kw. 2020 r. całkowita podaż tego typu powierzchni wyniosła w tu 241 tys. mkw., co stanowiło ok. 41% całkowitej podaży w Polsce Wschodniej. Na nowe inwestycje oddane w ubiegłym roku złożyło się 15 tys. mkw. w ramach dwóch hal wchodzących w skład Panattoni Park Lublin III. Miasto przoduje również pod względem powierzchni w budowie – aż 92% z 99 tys. mkw. inwestycji powstających na Wschodzie zlokalizowanych jest w Lublinie – mówi Dominika Jędrak.
W trakcie realizacji znajdują się kolejne etapy trzech inwestycji: 7R Park Lublin (44,2 tys. mkw.), Panattoni Park Lublin II (12 tys. mkw.) i Panattoni Park Lublin III (34,4 tys. mkw.).
Na drugim miejscu w regionie pod względem całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej jest Rzeszów z wynikiem 176,3 tys. mkw. W 2020 r. zasoby wzrosły tu o 60,5 tys. mkw. i tym samym udział tego rynku w całkowitej podaży na Wschodzie wzrósł z 22% w 2019 r. do 30%. Nowa podaż uwzględnia dwa projekty dewelopera 7R Logistics – drugi budynek w ramach 7R Park Rzeszów (32,7 tys. mkw.) oraz miejski 7R City Flex Rzeszów Airport (12,8 tys. mkw.). W IV kwartale 2020 roku ukończony został także magazyn BTS dla firmy Phoenix Contact E-Mobility na terenie Parku Technologicznego Rzeszów – Dworzysko Powiatu Rzeszowskiego zrealizowany przez Panattoni.
W Białymstoku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w 2020 r. pozostała na niezmienionym w stosunku do 2019 r. poziomie 50,2 tys. mkw., co stanowiło 9% zasobów Polski Wschodniej.
Historycznie niski wskaźnik pustostanów
– W 2020 r. mieliśmy do czynienia z najniższym współczynnikiem niewynajętej powierzchni w historii rynku magazynowego Polski wschodniej. Na koniec grudnia wyniósł on 0,3%, co było wynikiem niższym o 1,3 pp. od stanu z końca 2019 r. (1,6%) i jednocześnie drugim, po Szczecinie, najniższym spośród pozostałych rynków magazynowych w Polsce – mówi Dominika Jędrak.
Na tak niski wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym ma wpływ m.in. utrzymujący się stabilny wolumen popytu. W ubiegłym roku w ramach 19 transakcji wynajęto w Regionie Wschodnim 130,5 tys. mkw. Podpisano również dwie umowy między Panattoni a firmą DB Schenker na realizację obiektów typu BTO, czyli budowanych na własność klienta – terminal przeładunkowy w Rzeszowie (6,1 tys. mkw.) oraz obiekt w Świdniku (5 tys. mkw.).
