Ceny mieszkań w I kwartale 2025 r. Rzeszów na tle kraju

Fot. pixabay/CC0

Spadki są widoczne zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym. Przez rok najbardziej potaniał metr kwadratowy mieszkania do 35 m2 w Sosnowcu (o 18%), a także w Gdańsku i Gdyni (po 7%) i Warszawie (o 2%). Stolica zanotowała spadki także w segmencie mieszkań średnich (od 35 do 60 m2) o 1% mniej niż przed rokiem.

Kwartalnie (I kw. 2025 do IV kw. 2024 r.) małe mieszkania najbardziej staniały w Sosnowcu (o 12%), a poza tym także w Krakowie (o 3%), Gdańsku (o 2%) i Warszawie (o 1%). Średnie mieszkania potaniały od 3% w Warszawie, przez 2% w Lublinie do 1% w Częstochowie, Krakowie, Poznaniu i Sosnowcu. Duże mieszkania, powyżej 60 m2, okazały się w obecnym kwartale tańsze o 10% w Radomiu, o 3% w Krakowie, o 2% w Warszawie i o 1% Białymstoku, Poznaniu, Toruniu i Wrocławiu. 

- Biorąc pod uwagę cen mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego w trzech segmentach metrażowych, najmniej przez ostatni rok zmieniły się stawki za metr małych mieszkań, bo o 2,1%, z czego w 4 na 17 miast te stawki spadły. Mieszkania średnie i duże zdrożały wszędzie średnio o 6,2%, z czego tylko w 1 mieście zanotowano spadek cen. Więcej optymizmu przynosi porównanie pierwszego kwartału obecnego roku z ostatnim kwartałem 2024. W segmencie małych mieszkań do 35 m2 stawki spadły średnio o 0,19%, z czego w 4 z 17 notowanych miast. Średnie mieszkania, liczące między 35 a 60 m2, podrożały średnio o 0,28%, z czego niższą stawkę za metr mieliśmy w 6 na 17 miast. Z kolei mieszkania duże, ponad 60 m2, podrożały w kwartał średnio o 0,53%, ale w aż 7 na 17 miast stawka za metr okazała się niższa. Co ciekawe, spadki pojawiły się w różnych lokalizacjach i objęły miasta uznawane za tańsze, jak Sosnowiec czy Częstochowa, jak i z TOP 3, czyli Warszawę, Kraków i Gdańsk

- podsumowuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Jaka jest przyczyna spadków cen mieszkań?

Główną przyczyną zmiany trendu na spadkowy jest nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem. Co prawda popyt ze strony zwykłych osób, czyli takich, które muszą wspierać się kredytem, jest na przeciętnym poziomie. Mocno spadł jednak popyt inwestycyjny, czyli od osób zamożnych, które dokonywały zakupów za „gotówkę". Wynika to z faktu, że nasycił się rynek najmu. Przychody z wynajmu stanęły w miejscu lub nieco spadły podczas gdy ceny mieszkań znacząco wzrosły. Nowe inwestycje tego typu zaczęły więc przynosić zyski zbliżone do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych. W przeszłości część inwestorów dokonywała też zakupów z myślą o szybkiej sprzedaży po wyższej cenie. Ceny urosły jednak tak mocno, że kupujący przestali akceptować dalsze podwyżki. W rezultacie inwestorzy nie tylko ograniczyli popyt. Część z nich nie tylko przestała kupować kolejne nieruchomości, ale wręcz zaczęła sprzedawać posiadane lokale, zwiększając tym samym podaż.

Jeśli chodzi o przyszłość, to w zależności od regionu może ona wyglądać bardzo różnie. W prężnie rozwijających się miastach spadki raczej nie będą zbyt głębokie i dość szybko przejdziemy w stan stabilizacji cen. Już w tym roku spodziewane są bowiem znaczące obniżki stóp procentowych, a w przyszłym roku zapewne zostaną wprowadzone kolejne. Ponadto od przyszłego roku ma ruszyć program dopłat „Pierwsze klucze".

Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja w małych miastach i na wsiach oddalonych od dużych ośrodków miejskich. Demografia jest bezlitosna. Liczba pustych mieszkań po osobach starszych będzie coraz większa. Tymczasem młodzi z takich miejsc „uciekają" do dużych miast. Nie chcą się tam osiedlać się też imigranci.

W rezultacie wiele mieszkań nie znajdzie nabywców. W większości będą to lokale w złym stanie oraz o bardzo słabej lokalizacji, czyli na wsiach i w wyludniających się miasteczkach. Tam ceny mogą spaść nawet o ponad 20%.  

Na przebicie bariery 20 tys. zł/m2 trzeba będzie zaczekać 

W całym zestawieniu cen mieszkań w I kw. 2025 r. Warszawa zanotowała najwyższe stawki, sięgające nawet 19 188 zł za metr w przypadku małych mieszkań. Warto jednak przypomnieć, że najwyższy w historii poziom odnotowaliśmy w III kw. 2024 r. i było to 19 814 zł za m2. Widać więc, że ceny spadają i na przebicie 20 000 zł za m2 nie ma na razie szans. Z kolei najniższą stawkę spośród 17 miast miały duże mieszkania w Sosnowcu, bo zaledwie 6 360 zł.

Kolejność miast pod względem cen mieszkań nie zmienia się znacząco, gdy wziąć pod uwagę metraż mieszkań. W małych, do 35 m2, najdroższymi miastami w I kw. 2025 r. były Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań i Katowice. W każdym z nich za 1m2 trzeba było zapłacić co najmniej 13 tys. zł.  W mieszkaniach średnich, powyżej 35 do 60 m2, do grona najdroższych miast dołączyła Gdynia (12 285 zł), a zakres cen wyniósł od 6 900 zł w Częstochowie do 16 396 zł w Warszawie. W mieszkaniach dużych, powyżej 60 m2, także Warszawa była najdroższa (16 806 zł za metr), a Sosnowiec najtańszy (6 360 zł).

Z reguły, im mniejsza powierzchnia mieszkania, tym większa cena w przeliczeniu na metr kwadratowy. Ta zasada w I kw. 2025 r. dotyczyła 12 z 17 miast. W Częstochowie, Gdyni i Warszawie najtańszy okazał się metr średniego mieszkania. Inaczej w Sosnowcu, gdzie spośród wszystkich metraży to właśnie średnie mieszkania wypadły najdrożej w przeliczeniu na metr. 

Małe mieszkania - drożeją Katowice, tanieje Sosnowiec

Ciekawe wygląda dynamika zmian cen na przestrzeni roku w sąsiadujących ze sobą Katowicach i Sosnowcu. W tym pierwszym 1m2 małego mieszkania zdrożał w rok o 19%, a w tym drugim potniał o 18%. Spory roczny wzrost zanotował jeszcze Toruń (o 11%), a znaczne spadki Gdynia i Gdańsk (o ponad 7%).

Na przestrzeni kwartałów (IV kw. 2024 do I kw. 2025 r.) zmiany nie były już tak widoczne. Wyjątkiem był Sosnowiec, gdzie stawka za metr małego mieszkania spadła o 12%. Najwyższy kwartalny wzrost cen zanotowały Białystok i Toruń (po 4%).

Małe mieszkania do 35 m2 w I kw. kosztowały już prawie 20 tys. zł za metr. Najbliżej osiągnięcia tego pułapu cenowego była Warszawa (19 188 zł), w drugim w kolejności Krakowie to już wyraźnie mniej (17 375 zł), podobnie jak we Wrocławiu (16 100 zł). Najtańszymi miastami z mieszkaniami do 35 m2 okazały się Sosnowiec (6 440 zł), Częstochowa (7 552 zł) i Bydgoszcz (10 000 zł).

Gdyby skrajne stawki zastosować przy zakupie mieszkania 35 m2, to w najdroższej Warszawie kosztowałoby ono 671 580 zł, a w najtańszym Sosnowcu 225 400 zł, czyli 33% wartości warszawskiego mieszkania.

Średnie mieszkania – w Katowicach więcej o 24%, Kraków na zero

W ciągu roku metr kwadratowy średniego mieszkania najbardziej zdrożał w Katowicach, bo aż o 24%. Znaczne wzrosty zanotowały także Toruń (10%), Bydgoszcz (11%) i Rzeszów (12%). W Krakowie stawka za 1m2 nie drgnęła w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a w Warszawie jako jedynym mieście spadła, o 1%.

Więcej spadków cen widać między kwartałami (IV kw. 2024 do I kw. 2025 r.). Te pojawiły się w Częstochowie, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Sosnowcu i ponownie w Warszawie, gdzie wyniosły od 1 do 3%.

Średnie mieszkania między 35 a 60 m2 w I kw. kosztowały co najwyżej 16 396 zł za metr. Tyle wyniosła stawka ofertowa w Warszawie. Ceny warszawskie osiągnął już prawie Kraków (15 602 zł), a wyraźnie mniej było w trzecim Gdańsku (13 409 zł).

Najtańsze mieszkania uznawane za średnie pod względem metrażu miały w I kw. 2025 r. Częstochowa (6 900 zł), Sosnowiec (7 096 zł) i Radom (7 389 zł).

Gdyby skrajne stawki zastosować przy zakupie średniego mieszkania o powierzchni 50 m2, to w najdroższej Warszawie kosztowałoby ono 819 800 zł, a w najtańszej Częstochowie 345 000 zł, czyli 42% wartości mieszkania w stolicy.

Duże mieszkania – Radom, Wrocław i Gdańsk drożeją najwolniej

Przez rok metr dużego mieszkania zdrożał w każdym z 17 miast. Najbardziej w Katowicach (o 16%), a najmniej w Gdańsku, Radomiu i Wrocławiu (o 2%).

W porównaniu do poprzedniego kwartału spadki były i to w 7 z 17 miast. Od minimalnych (1%) we Wrocławiu, Toruniu, Poznaniu i Białymstoku po wyraźne (10%) w Radomiu.

Duże mieszkania powyżej 60 m2 w I kw. kosztowały najwięcej w Warszawie (16 806 zł za metr), Krakowie (14 600 zł) i Gdańsku (12 800 zł).

Najtańsze duże mieszkania miały w I kw. 2025 r. Sosnowiec (6 360 zł), Radom (7 111 zł) i Częstochowa (7 468 zł).

Gdyby skrajne stawki zastosować przy zakupie średniego mieszkania o powierzchni 80 m2, to w najdroższej Warszawie kosztowałoby ono 1 344 480 zł, a w najtańszym Sosnowcu 508 800 zł, czyli 38% wartości mieszkania w stolicy. 

Za ubezpieczenie mieszkania w I kw. 2025 r. tylko 213 zł

W miesiącach styczeń-marzec przypadających na I kw. 2025 r. mediana najtańszych ofert ubezpieczenia mieszkania wyniosła 213 zł – wynika z danych porównywarki Rankomat.pl. Trzeba pamiętać, że roczna polisa w każdym z 17 analizowanych miast może kosztować zarówno poniżej, jak i poniżej tej kwoty. Najwięcej zależy od wartości nieruchomości i zakresu ubezpieczenia, ale firmy ubezpieczeniowe biorą też pod uwagę ryzyko powodziowe w okolicy czy historię szkód w ostatnich latach.

Metodologia

Powyższa analiza dotyczy mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych serwisu Rentier.io z okresu od 1 stycznia do 31 marca 2025 r. dla 17 miast. Wyliczenia sporządzono na podstawie ogłoszeń sprzedażowych z uwzględnieniem stawek ofertowych łącznie na rynku pierwotnym i wtórnym. Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100.