Rosną ceny ziemi rolnej. Także na Podkarpaciu

Fot. Adam Cyło

Najnowsze dane GUS pokazują, że ceny gruntów ornych po raz pierwszy od sześciu kwartałów spadły. W pierwszym kwartale br. za hektar trzeba było zapłacić przeciętnie 25,2 tys. zł, podczas gdy kwartał wcześniej było to 26,3 tys. zł – wynika z danych GUS opublikowanych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Bieżący wynik jest dokładnie o 1095 zł niższy niż kwartał wcześniej. Zmiana ta oznacza kwartalny spadek cen o 4,2%. Biorąc jednak pod uwagę cały okres, za który dostępne są dane o cenach ziemi w obrocie prywatnym, wzrost można oszacować na 269,7%. O tyle właśnie zdrożał średnio hektar gruntu od końca 2004 roku do I kwartału 2012 roku. Średnioroczny wzrost cen gruntów wyniósł w tym okresie 17,8%.

- Tylko nieliczne grunty rolne mają szansę stać się atrakcyjną inwestycją – uważa Justyna Kaniewska, dyrektor Zespołu zarządzania gruntami Lion’s House. - Ich udział w całości można szacować na nie więcej niż 5-10%. Aby z zyskiem sprzedać grunty rolne konieczne jest wystąpienie określonych okoliczności, wśród których wymienić można: zmianę przeznaczenia gruntu, budowę obwodnicy dużego miasta czy ogólnie mówiąc politykę gminy. Znalezienie gruntów, które dziś mają przeznaczenie rolne, a za kilka lat można będzie na nich stawiać budynki i będzie na to popyt, nie jest łatwe.

Kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę, czasem zapomina się o tym, że jeśli znajduje się na nich las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Nawet 20% powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek oraz konieczności wniesienia renty planistycznej. A gdy już uda się zmienić przeznaczenie działki na budowlaną oraz podzieli się ją na mniejsze grunty, nie można też zapomnieć o uzbrojeniu działki w media. Mniejszym problemem jest podciągnięcie prądu i gazu, ale już wodociąg, którego dysponentem jest gmina wymaga niejednokrotnie trudnych negocjacji z lokalnymi władzami. W tych całych administracyjnych meandrach nie można oczywiście zapomnieć o tym, że efektem wszystkich działań mają być działki budowlane, atrakcyjne dla finalnych nabywców, których ceny pozwolą inwestorowi na zrealizowanie godziwego zysku.

W większości województw ceny rosną

Najnowszy odczyt cen trudno traktować jako jaskółkę zmiany trwającego już wiele lat trendu wzrostowego. Głębsza analiza wskazuje bowiem na to, że aż w 14 na 16 województw ceny ziemi w ostatnim kwartale wzrosły. Co więcej w województwie dolnośląskim i lubuskim średni wzrost ceny w ciągu kwartału przekroczył 10%. Do niewielkich spadków cen doszło natomiast w województwie opolskim i wielkopolskim. Spadek średniej dla całego kraju należy więc łączyć ze zmianą struktury sprzedaży. Po prostu więcej sprzedało się ziemi w lokalizacjach, gdzie jest ona tania, a mniej na terenach o wyższym poziomie cen.

Przedłużająca się zima nie sprzyjała obrotowi

W wielu miejscach starostwa powiatowe zanotowały mniejsze zainteresowanie ze strony petentów odnośnie wydawania wypisów z rejestru gruntów. Tymczasem dokument ten jest niezbędny do przeprowadzenia sprzedaży lub zakupu nieruchomości oraz zaciągnięcia kredytu. Mniejsza liczba wydawanych wypisów może sugerować mniejszy ruch na rynku.

- Trudno jednak odczytywać tę zmianę jako fundamentalną zwłaszcza, że zima była w tym roku bardzo długa, a dojazd do pokrytych śniegiem działek był w zasadzie niemożliwy – dodaje Radosław Brodaczewski. Poza tym, gdy śnieg zalega na działkach trudno jest poprawnie określić topografię oraz występowanie terenów podmokłych lub narażonych na zalanie. Wielu kupujących przesuwa więc moment podjęcia decyzji o zakupie na wiosnę.

Ceny ziemi mogą rosnąć

Inwestując w nieruchomości rolne nabywcy nastawiają się zwykle na wzrost ich wartości dzięki zmianie przeznaczenia z rolnego na budowlane lub budowie w okolicy np. infrastruktury drogowej. Niemniej jednak warto wziąć też pod uwagę argumenty przemawiające za wzrostem cen samych gruntów rolnych. Są to:

- Rosnąca zyskowność produkcji rolniczej – z szacunków Eurostatu na temat zyskowności produkcji rolnej za 2012 rok wynika, że wzrosła ona w ciągu 8 lat o 61%.

- Fiskalne zachęty dla rolników – niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku większości gruntów rolnych stawka nie przekracza 369,82 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS).

- Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego. W 2013 roku podstawowa stawka dopłaty wynosi 732,06 zł/ha.

- Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku). Już w 2015 roku może to wywołać wzrost popytu na grunty. Trzeba bowiem pamiętać, że w większości krajów „starej” UE ziemia jest droższa niż w Polsce.

- Spadająca podaż gruntów pochodzących z zasobu państwowego wynikająca z jego kurczenia się. Zgodnie z informacjami udostępnionymi przez ANR, wpłata do budżetu z tytułu sprzedaży ziemi wyniosła w 2012 roku 1 992,5 mln zł. Licząc od 2005 roku łączna kwota wpłat do budżetu wyniosła prawie 9,7 mld złotych.

- Nie można jednak zapomnieć, ze trend wzrostowy cen na rynku gruntów rolnych trwa już od ponad ośmiu lat (dane GUS) lub nawet od 1990 roku, kiedy jak szacuje Eurostat, za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro – przypomina Bartosz Turek, Lion’s Bank.

To może powodować, że kiedyś dojdzie do załamania. Eksperci Lion’s twierdzą, że nie widać wyraźnych symptomów, które wskazywałyby na rychły koniec tego długoterminowego trendu.

ac