Jak długo trwają cykle koniunkturalne w nieruchomościach?

Fot. Pixabay/CC0

By spróbować określić, jak długo potrwa „dołek” na rynku nieruchomości, trzeba wiedzieć nie tylko w jakiej fazie cyklu się znajdowaliśmy, zanim uderzyła pandemia koronawirusa, ale również jak długo generalnie trwają cykle koniunkturalne w mieszkaniówce.

Klasyczny cykl koniunkturalny składa się z czterech faz. Początkową jest faza kryzysu objawiająca się spadkiem produkcji, bezrobociem, spadkiem poziomu inwestycji, spadkiem cen. Następna faza to depresja, gdy spadki zostają wyhamowane ale wielkość produkcji i inne wskaźniki pozostają na najniższych poziomach, po depresji następuje ożywienie, gdy rosną zamówienia, popyt i ceny, po niej następuje faza rozkwitu – gdy następuje koniec wzrostów, ale wartość utrzymują się na wysokim poziomie.

Oczywiście powyższa klasyfikacja ma charakter teoretyczny, w zależności od przyjętego modelu. Np. dziś często wyróżnia się tylko dwie fazy cyklu – ożywienie i recesję.

Nie można też udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jak długo trwa cykl koniunkturalny. Średnia długość to około 8 – 10 lat. Tzw. cykle Juglara zakładają taki właśnie czas, związane są ze zmianami wskaźników makroekonomicznych, takich jak PKB, inflacja, bezrobocie.

Jak mają się do tego nieruchomości?

Przyjmuje się, że rynek ten reaguje z pewnym opóźnieniem na zmianę cykli koniunkturalnych w gospodarce. Można to nawet wychwycić na podstawie sytuacji, z jaką mieliśmy do czynienia tuż przed wybuchem pandemii wirusa. Gdy coraz więcej ekspertów spodziewało się co najmniej spowolnienia gospodarczego, które miało być pokłosiem recesji/spowolnienie na Zachodzie, głównie w Niemczech, rynek nieruchomości rósł jak na drożdżach. W I kwartale 2020 roku mieliśmy do czynienia z dużymi zwyżkami cen zarówno narynku pierwotnym jak i wtórnym. Świetnymi wynikami zakończył się też rok 2019. Choć byli tacy, którzy wietrzyli pęknięcie bańki cenowej, to jednak większość ekspertów spodziewała się raczej stabilizacji sprzedaży i cen.

W 2019 roku deweloperzy w największych miastach sprzedali ponad 65 tys. mieszkań, tym samym poprawiając wyniki sprzed roku, mimo to większość ankietowanych przez NBP deweloperów (53 proc.) spodziewała się utrzymania sprzedaży na poziomie zbliżonym do wyników z 2019 roku. 46 proc. uważało, że obecny rok będzie czasem ugruntowania dobrej koniunktury. Gdybyśmy więc przyrównali to do klasycznej teorii cyklów, wypadałoby stwierdzić, że polski rynek nieruchomości znajdował się dopiero na początku fazy rozkwitu, co by oznaczało, że stał przed nim przynajmniej jeszcze rok - dwa dobrej koniunktury.

O tym, że ceny rosły nieprzerwanie świadczą dane NBP. Ostatnie pochodzą z IV kw. 2019. Wynika z nich, że średnie ceny transakcyjne mieszkań nowych na rynku pierwotnym wzrosły z kwartału na kwartał na wszystkich największych rynkach w Polsce. W Krakowie wzrost ten z kwartału na kwartał wyniósł blisko 500 zł, z 7787 zł/mkw. do 8244 zł/mkw. Bardzo duże wzrosty widać w porównaniu rok do roku.

Wg NBP w Warszawie ceny transakcyjne wynoszą blisko 9500 zł. W ciągu roku mieszkania na stołecznym rynku deweloperskim podrożały o 1000 zł na metrze kwadratowym, a więc o blisko 12 procent! Przeciętny wzrost ceny za 50 metrowe mieszkanie to około 50 tysięcy złotych. Taki sam kwotowo wzrost stawek zanotowano w Krakowie. Jeszcze w IV kw. 2018 nowe mieszkania kosztowały tam niecałe 7200 zł, by już rok później kosztował blisko 8250 zł/mkw. We Wrocławiu z kolei rynek pierwotny podrożał w ciągu 12 miesięcy o 700 zł / mkw. - z 6900 do 7600 zł za metr kwadratowy.

Czy więc rynek dopiero wchodził w fazę stabilizacji? Wg osób czarnowidzących mieszkaniówkę w Polsce czekała co najmniej przecena w związku z nadchodzącą recesją. Mówiło się też o bańce spekulacyjnej, która miała wkrótce pęknąć. Dziś już nie sposób odpowiedzieć na pytanie, czy tak się wydarzy, bowiem całym rynkiem zachwiał czynnik o charakterze zewnętrznym. Na podstawie rozwoju sytuacji rynkowej, można jednak oszacować, jak długo dotychczas trwały cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości w Polsce.

Polskie lata tłuste i chude

Analiza rynkowego modus operandi wskazuje, że cały „obrót”, czyli powrót do sytuacji wyjściowej na rynku nieruchomości w Polsce trwał około 10 lat.

Tutaj jednak ważne zastrzeżenie – w polskich warunkach analiza cykli historycznych sprowadza się zaledwie od ostatnich kilkunastu lat, bowiem w tej perspektywie możemy zlokalizować powstanie nowoczesnego rynku nieruchomości w naszym kraju. Czasy PRL – co zrozumiałe – były czasami, których nie można brać pod uwagę, podobnie zresztą jak lat 90'. W tamtym okresie budownictwo deweloperskie jeszcze nie istniało. Mieszkania dostarczały spółdzielnie oraz inwestorzy indywidualni. Dość powiedzieć, że w statystykach GUS-owskich pierwsze firmy deweloperskie zaczęły być notowane w 1993 roku. Oddały w tym czasie 485 mieszkań w całej Polsce... Dopiero w 2002 roku powstał Polski Związek Firm Deweloperskich, a zaczynem do połączenia sił była walka młodej branży o utrzymanie preferencyjnej stawki VAT, co się udało.

Można więc przyjąć, że początek XXI wieku to też początek budownictwa deweloperskiego w Polsce. Z racji dostępności danych o średnich cenowych na rynku pierwotnym, o cyklu w nieruchomościach możemy mówić od roku 2006. Wtedy to przykładając miarę do klasycznej teorii cyklów z pewnością mieliśmy do czynienia z fazą ożywienia, spowodowaną wejściem Polski do Unii Europejskiej, ale też z łatwym dostępem do kredytowania dla milionów Polaków. Obywatele dostali możliwość skorzystania ze strumienia bankowych pieniędzy, także w walutach obcych, co w dużym stopniu „nakręciło” popyt na mieszkania.

W tamtych czasach na rynku urosła pierwsza bańka cenowa. Polacy korzystający z łatwych bankowych kredytów (bez wymogu wkładu własnego, na 110 proc. wartości nieruchomości, nawet na 50 lat) rzucili się po mieszkania. Ceny poszybowały w górę, bo podaż była znacznie mniejsza od popytu. Kupowało się więc nawet tzw. dziury w ziemi, w obawie, że wkrótce będzie drożej.

Co ciekawe – sytuacja była w dużym stopniu podobna do obecnej – tzn. po fazie ożywienia nie wykształciła się w pełni faza rozkwitu, a więc stabilizacji popytu i podaży oraz cen na wysokim poziomie. Tę brutalnie zastopował czynnik zewnętrzny. Był nim międzynarodowy kryzys finansowy, który rozpoczął się od rynku hipotek i nieruchomości w USA i miał swoje odbicie w Polsce właśnie na tym rynku. Generalnie już w 2008 roku – a więc w szczycie kryzysu na świecie, ceny mieszkań na większości lokalnych rynków w Polsce osiągnęły swoje maksymalne wartości i zaczęły spadać. To pogłębiło się w 2009 roku. Równocześnie banki zaczęły zaostrzać politykę kredytową. Stopniowo rezygnowano z kredytów bez wkładu własnego i ograniczano możliwość zaciągania kredytów walutowych. Trudniejszy dostęp do pieniądza przełożył się na osłabienie popytu i nadpodaż na rynku pierwotnym, tym samym skutkował dalszym spadkiem cen.

W Warszawie najniższe wartości średnich cenowych odnotowano w 2012 roku. Wtedy to wg NBP za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się średnio 6466 zł. W Krakowie najniższe spadki były rok później. W IV kw. 2013 za metr kwadratowy płaciło się około 5700 zł.

Faza depresji, a więc ugruntowania niskich wartości cenowy obejmuje okres kilku lat – mniej więcej 2011 – 2014. Odbicie (ożywienie) na rynku pierwotnym widoczne jest dopiero od 2015 roku i ma wpływ z jednej strony z coraz większym luzowaniem polityki monetarnej i dostępem taniego finansowania, dzięki historycznie niskim stopom procentowym (od marca 2015 ściętym do 1,5 proc.), z drugiej kołem zamachowym popytu był program Mieszkanie dla Młodych, ze swoimi specyficznymi warunkami m.in. limitami cen metra kwadratowego, które wpływały i czasem zawyżały ceny na lokalnych rynkach.

Rynek nabrał dodatkowego rozpędu także ze względu na otwarcie granic dla pracowników ze wschodu, dzięki czemu znacznie wzrósł popyt na mieszkania na wynajem. Wszystko to trwało właściwie do tej pory. Jak już powiedzieliśmy wcześniej – w największych miastach kraju notowano rok do roku nawet kilkunastoprocentowe wzrosty cen. Być może obecny rok byłby – nawiązując do klasycznych faz cyklu – okresem rozkwitu, a więc stabilizacji wysokich cen i popytu. Tego się już nie dowiemy, bo warunki gwałtownie się zmieniły.

Jak długo więc trwał cykl koniunkturalny w Polsce? Przyjmując, że lata 2008 – 2009 były ostatnimi dobrymi i jednocześnie początkiem krachu, można określić, że cały cykl do obecnego momentu potrwał 10 – 11 lat.

To by się zresztą zgadzało, jeśli porównać ze sobą najwyższe średnie cenowe ze szczytów cykli koniunkturalnych. Górne wartości cen z lat 2008 – 2009 w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk zostały osiągnięte i przekroczone dopiero w zeszłym roku, co by potwierdzało, że pełny „obrót” na rynku nieruchomości potrwał około 10 lat.

Dla przykładu – w Warszawie szczyt pierwszej hossy przypadł na II kw. 2008 roku, kiedy to metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował średnio ponad 8660 zł. Takie ceny w stolicy zostały ponownie osiągnięte dopiero w pierwszym kwartale 2019.

Do widzenia za parę lat? Niekoniecznie!

Czy więc zakładając, że teraz od krachu zacznie się nowy cykl koniunkturalny, trzeba będzie czekać kolejne lata na kolejne ożywienie i rozkwit, a więc „pozytywne” fazy cyklu koniunkturalnego? Niekoniecznie – historyczne dane nie pokazują prawidłowości, mówią jedynie jak było dotychczas. Sytuacja z wirusem może być bardzo różna. Jeśli cała sprawa szybko się skończy, niewykluczone, że będziemy mieli do czynienia tylko z korektą, po której nastąpi szybkie odbicie – np. na początku przyszłego roku. Czynnikiem, który będzie ciągle „nakręcał” popyt na rynku mieszkaniowym, są stopy procentowe NBP, które decyzją Rady Polityki Pieniężnej w marcu tego roku ścięto o pół punktu procentowego, a na początku kwietnia o kolejne pół. Tym samym znów są one na historycznie niskim poziomie, który wynosi teraz 0,50 procent.