Na Podkarpaciu ziemia rolna nadal jest najtańsza

Fot. Pixabay/CC0

Dziś w Polsce za hektar płaci się przeciętnie ponad 35 tys. zł - wynika z najnowszego indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank.

Pod koniec 2015 roku wzrosty cen ziemi rolnej w Polsce wyraźnie zahamowały. Pomiędzy kwartałami trzecim i czwartym ubiegłego roku przeciętny hektar zdrożał o 290 zł. Jest to najgorszy od 11 lat wynik, jaki zanotowano w końcówce roku. Progres ten zanotowano w czasie, gdy na rynek zaczęły docierać informacje o rychłym ograniczeniu wolnego obrotu ziemią rolną. Niemniej, wbrew przewidywaniom doniesienia o nadchodzących ograniczeniach w obrocie hektarami nie przyniosły przecen w końcówce roku, a jedynie ograniczenie dynamiki wzrostu.

Dotychczas hossa na tym rynku trwała w najlepsze. W perspektywie 12 miesięcy wciąż utrzymuje się dwucyfrowy progres na poziomie 12,1% (o 3816 zł za ha). Gdyby tego było mało pod koniec 2004 roku (z tego okresu pochodzą najstarsze dane) za hektar trzeba było płacić 6,2 tys. zł, to w ostatnim kwartale 2015 roku za identyczną parcelę płacono w obrocie prywatnym 35,3 tys. zł - wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce.

Najtaniej na Podkarpaciu

Warto zauważyć, że nie w każdej części kraju hossa na grunty rolne przynosi rolnikom równe profity. Licząc od końca 2004 roku ziemia rolna najmocniej drożała w województwach lubuskim (723%), warmińsko-mazurskim (650%) i dolnośląskim (601%). Dla porównania w województwie śląskim wzrost był ponad dwukrotnie mniejszy (264%), a małopolskim i podkarpackim wynosił odpowiednio 267% i 325% – wynika z szacunków Lion’s Bank.

Słaba ziemia z największą dynamiką

Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 521%. Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 26,8 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 49,9 tys. zł, czyli o 443%.

Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.

Zmiany cen gruntów rolnych w województwach (IV kw. 2015 r.) oraz aktualna średnia cena
Województwo	Średnia powierzchnia gruntów w gospodarstwie w 2015 roku (w ha)	Wzrost cen gruntów rolnych od końca 2004 roku	Aktualna średnia wartość hektara*
dolnośląskie	16,2	601%	38 462 zł
kujawsko-pomorskie	15,4	549%	52 739 zł
lubelskie	7,6	441%	27 624 zł
lubuskie	20,9	723%	25 466 zł
łódzkie	7,6	478%	32 464 zł
małopolskie	4,0	267%	28 194 zł
mazowieckie	8,5	398%	34 476 zł
opolskie	18,2	570%	45 442 zł
podkarpackie	4,7	325%	21 384 zł
podlaskie	12,1	485%	32 828 zł
pomorskie	19,0	476%	41 034 zł
śląskie	7,4	264%	32 104 zł
świętokrzyskie	5,6	350%	23 656 zł
warmińsko-mazurskie	22,8	650%	38 331 zł
wielkopolskie	13,4	524%	49 464 zł
zachodniopomorskie	30,3	526%	27 512 zł
Opracowanie Lion's Bank na podstawie danych ARiMR i GUS
*Szacunki oparte o jakość gleb w województwie

Tylko indywidualny rolnik będzie mógł kupić ziemię

Jakie zmiany w prawie są planowane? Według propozycji rządowej nabywcą ziemi o przeznaczeniu rolnym od 1 maja br. co do zasady będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i ma nie więcej niż 300 ha ziemi. Jeśli do tego rolnik posiada przynajmniej 20 hektarów, to dochód z działalności rolniczej musi stanowić przynajmniej co czwartą zarobioną przez niego złotówkę.

Poza rolnikami indywidualnymi nabywcami ziemi rolnej będą mogły zostać też gminy, skarb państwa, osoby bliskie sprzedającemu oraz spadkobiercy. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał zgodzić się prezes Agencji Nieruchomości Rolnych. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli sprzedający udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą.

Nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.

Po wejściu w życie nowego prawa bardzo utrudniony zostanie zakup ziemi rolnej przez nierolników – np. osoby z miast, które kupują ziemię w celach inwestycyjnych lub po to, aby w przyszłości zamieszkać bliżej natury. Z drugiej strony osoby posiadające dziś ziemię rolną, które nie wiążą swojej przyszłości z rolnictwem w przyszłości będą musiały szukać potencjalnych nabywców w gronie lokalnych rolników, co ograniczy grono potencjalnych kupujących.

Należy się więc spodziewać wzmożonego ruchu na rynku tuż przed wejściem w życie nowego prawa, a od maja br. spadku liczby zawieranych transakcji. Wraz ze spadkiem popytu naturalną konsekwencją powinny być natomiast niższe wyceny działek. Jest to o tyle uzasadnione, że przez ostatnią dekadę ceny ziemi rolnej rosły trzy razy szybciej niż zyskowność produkcji rolnej – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Do tego warto też przytoczyć przykład Francji, gdzie obrót ziemią rolną jest mocno regulowany, ceny są wyraźnie niższe niż w Polsce. W 2012 roku za przeciętny hektar płacono tam 5430 euro (nowszych danych brak). Najnowsze szacunki Lion’s Bank sugerują natomiast, że w Polsce za hektar ziemi płacono w drugim kwartale 2015 roku 35,3 tys. zł (równowartość 8 tys. euro), czyli prawie o połowę więcej niż we Francji.

Czemu służy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku. Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora czy właściciela ziemi jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez GUS.

Jak obliczana jest wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.