Mieszkalnictwo społeczne alternatywą dla kredytów hipotecznych

Wiadomość o rekordowym wzroście kursu franka szwajcarskiego obiegła w ostatnich dniach cały świat. W ciągu zaledwie kilku godzin prawie podwoił on swoją wartość, a dla 550 tys. polskich kredytobiorców rata do spłaty wzrosła nawet dwukrotnie. Jest to doskonały przykład niestabilności walut i nieprzewidzianych sytuacji, które należy brać pod uwagę decydując się na kredyt. W Polsce od lat promowane jest mieszkalnictwo własnościowe, czego przykładem są programy „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych”. Bezpieczniejszą alternatywą dla zaciągania wysokich i wieloletnich kredytów na mieszkanie jest mieszkalnictwo społeczne.

Czym jest mieszkalnictwo społeczne?

Struktura własnościowa nieruchomości w Polsce to ok. 20% mieszkań przeznaczonych na wynajem

i 80% będących własnością prywatną. Pozornie wskazywać to może na dużą zamożność społeczeństwa. Jednak w większości krajów europejskich, najczęściej bogatszych od Polski, odsetek mieszkań na wynajem jest znacznie wyższa. W Holandii i Francji wynosi ona 50%, natomiast w Szwajcarii aż 60%. W krajach tych doskonale funkcjonuje segment rynku nazywany mieszkalnictwem społecznym. Polega on na tworzeniu nowych inwestycji skierowanych bezpośrednio pod wynajem. Przy dodatkowych regulacjach i wsparciu władz publicznych już w fazie budowy mieszkań, inwestorzy ubiegać się mogą o specjalne dotacje do kosztów realizacji, dostęp do terenów budowlanych, preferencyjne kredyty lub dopłaty do oprocentowania kredytów komercyjnych oraz ulg podatkowych. Następnie, w późniejszych fazach władze wpływają na wysokość czynszu tak, aby był na niższym poziomie niż czynsze mieszkań na rynku prywatnym.

W Polsce w 1995 roku w ramach tzw. nowego ładu mieszkaniowego utworzony został Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który udzielał tanich kredytów pod budownictwo społeczne. 31 maja 2009 roku został on jednak zlikwidowany.

- W Polsce powinny pojawić się nowe zmiany instytucjonalne, które zachęcą do działania inwestorów nastawionych na budowanie metodą non-profit, a co za tym idzie zwiększą dostępność mieszkań dla rodzin nisko uposażonych na rynku – mówi Małgorzata Salamon, dyrektor Habitat for Humanity Poland, organizacji, która na całym świecie dba o godne i bezpieczne miejsca do życia dla niezamożnych osób zagrożonych wykluczeniem mieszkaniowym.

Niepewność rynku pracy i kredytów hipotecznych, niskie ryzyko najmu mieszkań o umiarkowanych czynszach, a także zmiana stylu życia wśród ludzi młodych, którzy są bardziej mobilni, to tylko niektóre argumenty przemawiające za budownictwem społecznym na wynajem. Jednak w dużym stopniu jest to także pomoc dla osób i rodzin, których nie stać na kredyty.

Szansa na dach nad głową

W wielu przypadkach posiadanie własnego mieszkania o wysokim standardzie to bardzo odległe marzenie. Według ostatniego raportu GUS[1] niemal 500 tys. mieszkań w Polsce wciąż nie ma kanalizacji, a 11,9 miliona Polaków mieszka w warunkach przeludnienia (według standardów europejskich - więcej niż 2 osoby na pokój). W odpowiedzi na problem małej dostępności mieszkań na wynajem dla osób ubogich i zagrożonych ubóstwem mieszkaniowym w Polsce, Habitat for Humanity Poland, w partnerstwie z Uniwersytetem Warszawskim i Śląskim w Katowicach w kwietniu uruchomi projekt badawczy, którego celem będzie zbadanie możliwości zaistnienia w Polsce Społecznych Agencji Najmu. Społeczne Agencje Najmu stały się ważnym instrumentem przeciwdziałania bezdomności i wykluczeniu społecznemu w krajach Europy Zachodniej, ponieważ z założenia zajmują się pomocą w wynajęciu mieszkania na rynku prywatnym osobom o niskich dochodach.

- Problem wykluczenia mieszkaniowego i złych warunków mieszkaniowych nie jest u nas tak dobrze znany. Jest jednak znaczący. Nauczeni doświadczeniem z innych krajów chcemy wprowadzić na polskim rynku rozwiązanie, które pomoże ludziom w trudnej sytuacji. Liczymy także, że pozwoli zmienić postrzeganie mieszkalnictwa na wynajem, które obecnie w Polsce jest mało rozwinięte i ogranicza się głównie do najmu w zasobach gminnych oraz najmu komercyjnego - często w szarej strefie, o niskim standardzie i bez właściwej ochrony lokatorów i najemców – zauważa Małgorzata Salamon.

Społeczne Agencje Najmu prowadzone byłyby przez lokalne samorządy i zarejestrowane organizacje pozarządowe. Pośredniczyły w wynajmie mieszkań na rynku prywatnym osobom w potrzebie mieszkaniowej, oferując system gwarancji finansowych i działań opiekuńczych. W zamian za obniżenie stawki czynszu i wynajem mieszkania osobom ubogim, Społeczne Agencje Najmu zagwarantują właścicielom lokali długoterminową umowę. Potencjalni lokatorzy zobowiązują się natomiast do utrzymywania mieszkania w należytym stanie i regularnego opłacania czynszu.

W perspektywie długofalowej zakłada się włączenie Społecznych Agencji Najmu do uznanych, oficjalnych instrumentów polskiego systemu mieszkalnictwa społecznego poprzez wypracowanie ram formalno-prawnych, instytucjonalnych i finansowych, umożliwiających wdrożenie projektu przez samorządy i rząd oraz działania rzecznicze promujące projekt wśród ustawodawców i społeczeństwa.

[1] Główny Urząd Statystyczny, Infrastruktura Komunalna w 2013 r., Warszawa 2014