Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Sprawdź, czy zawsze się opłaca

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu zwykle wiąże się z decyzją o tym, że przez kolejnych 25-35* lat jego posiadacz będzie co miesiąc wpłacał do banku określoną w harmonogramie ratę.

Kredytobiorca może zakładać, że w tak długim czasie będzie rozwijał karierę, a jego zarobki będą rosły. To z kolei otworzy przed nim szansę na szybszą spłatę kredytu hipotecznego.

Z naszego artykułu dowiesz się m.in., na co zwrócić uwagę, ustalając plan wcześniejszej spłaty zobowiązania oraz w jakich sytuacjach warto wstrzymać się z nadpłacaniem kredytu hipotecznego.

Co mówi prawo?

Gdy będziesz zaciągał kredyt hipoteczny, wśród szeregu informacji przekazanych przez bank znajdzie się również i ta o możliwości nadpłacania kredytu lub jego całkowitej spłaty przed terminem założonym w umowie.

Jeżeli więc w przyszłości będziesz miał nagły przypływ dużych środków finansowych (np. spadek), nic nie stoi na przeszkodzie, byś spłacił kredyt hipoteczny w części bądź w całości. Możesz też np. regularnie nadpłacać mniejsze kwoty.

Takie działania są regulowane w Ustawie o kredycie hipotecznym z 2017 r. Oto jej najważniejsze elementy, które mają również wpływ na opłacalność decyzji o wcześniejszej spłacie:

> Spłata całości lub części kredytu hipotecznego powoduje obniżenie kosztów kredytu - chodzi przede wszystkim o odsetki liczone od kwoty kredytu pozostałej do spłaty (wyjaśniamy to niżej na przykładzie).

> Bank ma prawo pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę całości lub części kredytu hipotecznego. Może to zrobić w ciągu pierwszych 36 miesięcy obowiązywania umowy. Później taka operacja jest dla klienta bezpłatna.

> Wspomniana rekompensata ma ograniczoną wysokość - nie może być wyższa od odsetek, które zostałyby naliczone od spłacanej przed terminem kwoty w okresie roku i jednocześnie nie może być wyższa niż 3 proc. wpłacanej kwoty.

Uprośćmy nieco tę regułę: jeżeli przed upływem trzech lat od podpisania umowy nadpłacasz 10.000 zł w kredycie oprocentowanym na 2,5 proc. w skali roku, rekompensata dla banku nie może być wyższa niż 250 zł.

Uwaga: Szczegóły tych zasad znajdziesz w rozdziale 5 wspomnianej Ustawy.

Uwaga: opisane reguły dotyczą kredytów hipotecznych, które zostały i są zaciągane po wejściu w życie Ustawy, a więc od 22 lipca 2017 r. Jeżeli wziąłeś kredyt hipoteczny wcześniej, obowiązują Cię zapisy umowy, która może inaczej określać kwestię rekompensaty od wcześniejszej spłaty - zapisy umowy mogą mówić np. o tym, że bank ma prawo do rekompensaty przez pięć lat od podpisania umowy.

Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?

Przyjrzyjmy się teraz, jak w praktyce działa samo nadpłacanie zobowiązania. Gdy kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny, bank informuje go, że zobowiązanie składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej.

Część kapitałowa to nic innego jak kwota zaciągniętego kredytu. Zaś część odsetkowa - to koszty obliczane procentowo od wysokości kapitału pozostałego do spłaty (ten procent zwykle jest zmienny i zależny od stawki WIBOR). W efekcie również comiesięczna rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej.

Przykład: Klient ma do spłaty jeszcze 100.000 zł kredytu hipotecznego przez kolejnych 10 lat (120 rat). Obecne oprocentowanie jego kredytu to 2,5 proc. w skali roku. Przy najbliższej racie odsetki wyniosą 208,33 zł (100.000 zł x 0,025/12). Część kapitałowa raty to z kolei albo 734,37 zł (raty równe) albo 833,33 zł (raty malejące). Zostawmy na razie na boku rozróżnienie pomiędzy zasadami obliczania rat równych i malejących - w obu przypadkach po spłacie raty według harmonogramu kredyt zmniejszy się o część kapitałową. Z tego wynika, że w kolejnym miesiącu odsetki będą już liczone od niższej kwoty i przy założeniu tego samego oprocentowania wyniosą odpowiednio: 206,80 (raty równe) lub 206,60 (raty malejące).

By lepiej zobrazować nasz przykład, zachęcamy do spojrzenia w poniższą tabelkę:

TABELA 1.

Z powyższego przykładu można wyciągnąć najważniejszy dla kwestii nadpłacania kredytu hipotecznego wniosek: im szybciej spada wysokość części kapitałowej kredytu hipotecznego, tym niższe odsetki kredytobiorca płaci w kolejnych ratach.

Dzieje się tak dlatego, że każda ponadprogramowa nadpłata kredytu hipotecznego idzie w całości na spłatę części kapitałowej i powoduje jej zmniejszenie o wpłaconą kwotę. W rezultacie, po ponownym przeliczeniu harmonogramu kredytu, wysokość odsetek jest liczona od niższej kwoty kapitału pozostałego do spłaty.

Trzymając się naszego przykładu, załóżmy teraz, że kredytobiorca po wpłaceniu pierwszej raty (a przed drugą) spłacił dodatkowo 5.000 zł.

Co się stanie? Otóż w kolejnej racie odsetki zostaną już policzone od kwoty 94.265,63 zł (raty równe) lub 94.166,67 zł (raty malejące) - jak widać, to kapitał pozostały do spłaty z poprzedniego przykładu, pomniejszony dodatkowo o 5.000 zł. Jak to wpłynie na wysokość odsetek, pokazujemy w tabeli.

TABELA 2.

Z naszego przykładu wynika, że nadpłata 5.000 zł spowodowała, że klient przy płatności kolejnej raty zapłacił odsetki niższe o około 10 zł. To wynik tylko z jednego miesiąca. Warto jednak pamiętać, że ta nadpłata będzie pracować również w kolejnych ratach. Oznacza to, że nawet jeżeli klient przez całą resztę okresu kredytowania nie dokona żadnej kolejnej nadpłaty, to ta jedna wypracuje oszczędności na poziomie około 1,2 tys. zł.

Co dzieje się z kredytem po nadpłacie?

Jak wytłumaczyliśmy wyżej, każda nadpłata zobowiązania poza harmonogramem powoduje zmniejszenie jego części kapitałowej. Gdy już się to stanie, kredytobiorca staje przed ważnym wyborem. Może bowiem:

> Pozostać przy dotychczasowym harmonogramie i okresie spłaty - spowoduje to zmniejszenie miesięcznej raty po ponownym przeliczeniu kredytu przy jednoczesnym zachowaniu zdefiniowanego w umowie okresu kredytowania.

> Pozostawić wysokość raty na dotychczasowym poziomie - będzie to oznaczało, że część kapitałowa raty wzrośnie, a co za tym idzie - okres spłaty zostanie skrócony.

Zanim dokonasz pierwszej nadpłaty kredytu hipotecznego, zorientuj się, w jaki sposób harmonogram zostanie po niej uaktualniony. Bank najpewniej zmniejszy wysokość miesięcznej raty przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania. Chcąc pozostać przy dotychczasowej wysokości raty, skracając okres spłaty, będziesz musiał złożyć w banku odpowiedni wniosek i podpisać aneks do umowy. Jeżeli Twój bank oferuje dostęp do kredytu hipotecznego przez internet, całą procedurę przejdziesz zapewne za pomocą kilku kliknięć.

Uwaga: Przed złożeniem wspomnianego wniosku i podpisaniem aneksu, zorientuj się, czy jest on bezpłatny czy też będziesz musiał ponieść koszt jego przygotowania.

Czy się opłaca?

Pokazaliśmy, jak działa mechanizm wcześniejszej spłaty części kredytu hipotecznego. Obiektywny wniosek jest taki, że nadpłacanie zobowiązania w długim terminie może przynieść znaczące oszczędności i skrócić okres kredytowania.

W niektórych sytuacjach warto jednak zastanowić się, czy zwiększenie tempa spłaty jest najlepszym rozwiązaniem. Oto sprawy, które przy tej okazji warto przemyśleć:

> Czy masz wystarczające oszczędności? Oszczędności są niezwykle ważnym elementem budżetu domowego. W pierwszej kolejności warto zbudować „poduszkę finansową” - ta okaże się bardzo potrzebna w nagłych wypadkach losowych czy np. po utracie pracy. Można przyjąć, że minimalne oszczędności, które powinno mieć gospodarstwo domowe, to równowartość co najmniej półrocznych dochodów.

Dlatego pierwsze lata spłaty kredytu hipotecznego mogą nie być najlepszym okresem na jego nadpłacanie. Pomijając kwestię ewentualnych opłat z tym związanych w ciągu trzech lat od podpisania umowy, warto najpierw odbudować swoje oszczędności - wszak kupując mieszkanie wpłaciłeś na nie wkład własny i musiałeś je wyposażyć.

> Nadpłacanie kredytu nie zwalnia Cię z obowiązku regulowania rat wynikających z harmonogramu kredytu - ta ważna zasada każe przestrzegać terminów spłaty miesięcznych rat, zwykle zapewniając bankowi środki do pobrania z rachunku osobistego w dniu spłaty (zasady spłaty rat reguluje umowa). Jeżeli tych środków na rachunku nie będzie, zostanie to uznane za brak kolejnej raty (nieterminową spłatę), nawet jeżeli dzień wcześniej spłaciłeś ponadprogramowo część zobowiązania. To pociągnie za sobą konsekwencje wynikające z umowy.

> Czy inwestowanie wolnych środków nie przyniesie Ci większych korzyści? Jeżeli np. ulokowałeś pieniądze w inwestycjach, które przynoszą Ci zyski większe od oszczędno�%9